[부동산 가이드] 부동산 리스 종류
이전 칼럼에서 리스의 성립 요건에 대해 알아봤습니다. 상업용 부동산 투자자로서 가장 중요한 요소는 현금 흐름입니다. 이 현금의 흐름은 투자 부동산에 계약된 리스의 조건에 따라 정해지고, 테넌트와 어떻게 계약이 되었는지가 건물 가치에 많은 영향을 주게 됩니다. 오늘은 리스의 종류와 이에 따라 건물 가치에 어떻게 영향을 미치는지 살펴보겠습니다. 상업용 부동산의 리스 계약은 크게 그로스 리스(Gross Lease)와 넷 리스(Net Lease)로 나뉩니다. 부동산을 소유하고 임대를 주면 테넌트에게 임대료를 받고, 건물주는 부동산 세금과 부동산 화재 보험, 그리고 공용 공간 혹은 외부 조경 및 주차장 관리 등을 제공해야 합니다. 건물주가 지불하는 위의 비용들을 렌트비 안에 녹여 넣을 수 있거나, 혹은 분리해서 받을 수 있습니다. 그로스 리스는 건물 관련 비용을 렌트비 안에 넣어서, 테넌트는 리스 계약상의 렌트비만 지불합니다. 이 경우 장점은 테넌트와 건물주 모두 계약 기간 계약된 렌트비만 주고받으면 됩니다. 반면, 넷 리스는 건물 관련 비용을 계약된 기본 렌트비와 별개로 나눠서 따로 받는 형태입니다. 넷 리스는 다시 세 가지로 나뉘는데, 첫 번째는 재산세만 부담하는 Net Lease(N), 두 번째는 재산세와 보험료를 부담하는 Net-Net Lease(NN), 세 번째는 재산세, 보험료, 건물 관리 비용을 모두 부담하는 Net-Net-Net Lease(NNN), 즉 트리플 넷 리스입니다. 이렇게 넷 리스로 기본 임대료와 비용(추가 임대료)을 나누는 이유는 부동산 투자자 관점에서 건물의 가치를 판단하는 데 도움이 되고 매매 시 인상되는 비용들을 테넌트에게 전가해 투자자는 예상한 수익률을 비교적 안정적으로 기대할 수 있기 때문입니다. 넷 리스 형태는 쇼핑센터, 리테일 건물, 그리고 창고 건물에서 많이 사용합니다. 스타벅스, 맥도널드 등 싱글 테넌트 프랜차이즈 건물에서부터 웨스트필드 쇼핑센터, 그리고 크게는 아마존 물류창고 등이 넷 리스 형태의 임대계약을 많이 합니다. 부동산 투자자 입장에서는 크레딧이 좋은 테넌트가 들어가 있으면 테넌트 회사가 부도가 날 확률이 낮고, 장기간 임대계약으로 안정적인 현금 흐름을 예상할 수 있기 때문에 예측 가능한 매력적인 투자 상품입니다. 넷 리스 투자 경우 특히 리스 계약서의 세부 조항을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 일부 리스 계약서에는 테넌트의 비용 부담에 대한 제한 조건을 두고 있거나, 건물주가 예상치 못한 비용을 부담할 수도 있습니다.이번 팬데믹 기간 동안 크레딧이 좋은 테넌트도 완전히 안전하지 않다는 것을 경험했습니다. 유명한 프랜차이즈 테넌트들이 임대료를 지급하지 않거나, 임대 연장 협상에서 임대료를 대폭 삭감을 요구하거나, 리노베이션 비용과 그에 따른 기간 임대료 면제 요구 등으로 건물주들이 어려움을 겪는 경우가 종종 있었습니다. 계약서 작성 시 특히 경험 있는 에이전트와 변호사를 고용해 만일의 경우에 대비하여 조항을 잘 정리해 놓는 것이 중요합니다. 종합적으로, 상업용 부동산 투자의 성공은 리스 계약의 세부사항에 달려있습니다. 현명한 투자 결정을 위해서는 리스의 종류, 비용 부담 조항, 그리고 시장 동향을 꼼꼼히 분석하는 것이 필수적입니다. ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 부동산 렌트비만 부동산 투자자 투자 부동산 상업용 부동산
